Pułapki dla budujących domy do 70m2: Nowe regulacje

W ostatnich latach wprowadzono możliwość realizacji niektórych inwestycji w oparciu o zgłoszenie, jednakże nowelizacje prawa budowlanego przyniosły zmiany, które stawiają pod znakiem zapytania koncepcję tego typu procedury – ostrzega Joanna Sebzda-Załuska, radca prawny i partner w SWK Legal, a także Ekspert Komitetu ds. Nieruchomości KIG.

Z jakiegoś powodu przypuszcza Pani, że możliwość realizacji inwestycji na zgłoszenie zamiast na pozwolenie na budowę przynosi korzyści inwestorom?

Zgłoszenie budowy lub innych robót budowlanych miało pierwotnie na celu usprawnienie procesu inwestycyjnego i umożliwienie inwestorom przystąpienia do wykonywania robót bez konieczności wchodzenia w skomplikowane procedury. W praktyce początkowo ograniczało się do prostych i niewymagających weryfikacji projektów.

Jednak z czasem zakres zgłoszeń znacznie się poszerzył. W odróżnieniu od tradycyjnych wniosków o pozwolenie na budowę, zgłoszenie nie wymagało wszczynania formalnego postępowania administracyjnego, a organ administracji architektoniczno-budowlanej miał jedynie 21 dni na sprawdzenie dokumentacji i podjęcie decyzji o ewentualnym sprzeciwie. Jeśli dokumentacja była kompletna i spełniała obowiązujące przepisy, inwestor mógł przystąpić do realizacji projektu po upływie tego terminu.

W praktyce realizacja inwestycji na zgłoszenie posiadała wiele zalet, ale jakie są potencjalne ryzyka związane z tą procedurą?

W przypadku klasycznego zgłoszenia budowy, które obowiązuje od dawna, nie ma zbyt wielu wątpliwości. W tym zakresie istnieje ustalone orzecznictwo i poglądy doktryny. Jednak w ostatnich latach wprowadzono możliwość realizacji pewnych inwestycji na zgłoszenie, które przeszło gruntowną weryfikację. Na początku pojawiło się zgłoszenie z projektem budowlanym w 2015 roku, wprowadzające pewne różnice w stosunku do klasycznego zgłoszenia, ale nadal podlegającego weryfikacji organów. Kolejne nowelizacje Prawa budowlanego przyniosły zmiany, które różnią się od klasycznego zgłoszenia praktycznie tylko nazwą. W szczególności dotyczy to wolno stojących, nie przekraczających dwóch kondygnacji budynków mieszkalnych jednorodzinnych o powierzchni zabudowy do 70 m2, których obszar oddziaływania mieści się całkowicie na działce lub działkach, na których zostały zaprojektowane, a budowane są w celu zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych inwestora.

Co ze zmianami w ustawie?

Zmiany wprowadzone ustawą z dnia 17.09.2021 r. o zmianie ustawy – Prawo budowlane oraz ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym w ramach tzw. Polskiego Ładu wprowadziły nową instytucję – zgłoszenie składane do organu administracji architektoniczno-budowlanej, które organ ma obowiązek przyjąć, ale nie ma uprawnienia do jego zweryfikowania. To oznacza, że organy administracyjne tracą kompetencje do sprawdzania prawidłowości zgłoszenia, a w przypadku wykrycia nieprawidłowości nie mogą zgłosić sprzeciwu. W przypadku omawianych inwestycji wprowadzono liczne ułatwienia, takie jak możliwość rozpoczęcia budowy bezpośrednio po dokonaniu zgłoszenia przez inwestora, rezygnacja z powoływania kierownika budowy i złożenie oświadczenia przez inwestora, że bierze na siebie odpowiedzialność za kierowanie budową oraz że dokumentacja dołączona do zgłoszenia jest kompletna. Ważne jest jednak, że omawiane budowy nadal podlegają kontroli organów administracji publicznej w toku realizacji robót, a także na etapie odbioru.

Jakie były zatem założenia wprowadzenia takich regulacji?

Trudno dostrzec istotne korzyści dla inwestorów w takich rozwiązaniach. Osobiście bardziej preferowałabym nadal stosowanie weryfikowalnych w terminie 21 dni zgłoszeń, aby móc przystąpić do budowy z pewnością, że odpowiednie organy nie zgłoszą sprzeciwu wobec planowanej inwestycji. Wprowadzenie ryzyka, że inwestycja zostanie zakwestionowana przez organy nadzoru budowlanego podczas realizacji lub po jej zakończeniu, nie wydaje się korzystne dla inwestorów.

Jednakże, wydaje mi się, że takie regulacje niekoniecznie są wprowadzane w celu ułatwienia życia inwestorom. Warto spojrzeć na to z perspektywy funkcjonowania administracji publicznej, w szczególności organów drugiej instancji, które rozpatrują odwołania od pozwoleń na budowę. Ostatnio okres oczekiwania na rozpatrzenie odwołań wydłużył się do nawet 2-3 lat, co może sugerować, że ograniczenie decyzji administracyjnych i zmniejszenie liczby odwołań ma na celu bardziej ochronę organów odwoławczych niż ułatwienie życia inwestorom. Oczywiście nie należy generalizować, ale na podstawie mojego 15-letniego doświadczenia zawodowego, zauważam, że okres oczekiwania na rozpatrzenie odwołań znacznie się wydłużył. Zamiast wprowadzania kolejnych nieweryfikowalnych zgłoszeń, które mogą przeciążyć organy nadzoru budowlanego organizacyjnie i finansowo, powinniśmy oczekiwać konkretnych zmian i usprawnień w organizacji urzędów.